En el ajustado mercado inmobiliario actual, las altas tasas hipotecarias son sólo una parte del problema. Los posibles compradores de vivienda también se enfrentan a una crisis inmobiliaria crónica.
Dejó el país con más de una década de subconstrucción. Escasez de alrededor de 1,5 millones de viviendas nuevas. Al mismo tiempo, los propietarios actuales que mantienen sus bajas tasas hipotecarias están acumulando inventarios de reventa en lo que se llama el “efecto de fijación de tasas”.
Cuando la demanda reprimida excede la oferta (en este caso, tanto para viviendas nuevas como existentes), los precios suben.
En 2023, los niveles de inventario activo de viviendas alcanzarán un mínimo histórico, pero los expertos ven que esta tendencia se está revirtiendo lentamente. “Una mejor disponibilidad de viviendas en venta proporcionará un mayor equilibrio entre compradores y vendedores, lo que significa menos guerras de ofertas y aumentos de precios”, dijo Selma HeppEconomista jefe de CoreLogic.
Sin embargo, incluso con uno Crecimiento estimado del 11,7% Este año, la cantidad de viviendas en venta aún estará un 23% por detrás de los niveles previos a la pandemia, según Realtor.com. Dada la oferta crónica de viviendas, las condiciones pueden seguir siendo difíciles para los compradores de viviendas más allá de 2025.
“Los inventarios van a aumentar, pero la oferta seguirá siendo baja según los estándares históricos”, dijo. Lisa SturtevantEconomista jefe de Bright MLS, un servicio de cotización múltiple que opera en todo el Atlántico Medio.
También están en juego otras variables, incluidas las expectativas de que la Reserva Federal reduzca las tasas de interés y las políticas económicas del presidente electo Donald Trump, que se espera que sean deflacionarias y potencialmente lastren la recuperación del mercado inmobiliario.
En pocas palabras, cualquier aumento significativo en el inventario de viviendas requerirá un aumento en los listados de reventa y un aumento significativo en las nuevas construcciones. Ambos escenarios dependerán de una menor inflación y de continuos recortes de las tasas de interés por parte de la Reserva Federal para reducir los costos de endeudamiento de los consumidores y las empresas. He aquí por qué.
¿A dónde fueron todas las casas?
La pandemia de COVID-19 fue un evidente punto de inflexión para el mercado inmobiliario, y no solo por la escasez de materiales de construcción debido a la interrupción de las cadenas de suministro. A medida que los cierres entraron en vigor, la demanda de viviendas aumentó a medida que las familias se mudaron en busca de más espacio y millones de personas aprovecharon tasas hipotecarias históricamente bajas de alrededor del 2-3%.
El resultado fue un mercado de vendedores candente, con viviendas usadas en auge y precios disparándose. Millones de propietarios también pudieron refinanciar y cerrar negocios, lo que les dio más incentivos para quedarse.
Hoy en día, el 84% de los propietarios actuales de viviendas Tasas de interés inferiores al 6%Y no se espera que las tasas hipotecarias promedio vuelvan a niveles inferiores al 6% en 2025. Si los propietarios listan su propiedad y se mudan ahora, terminarán con una tasa significativamente más alta en un nuevo préstamo hipotecario y un pago mensual mucho más caro.
Para las familias que no han podido permitirse el lujo de vender sus propiedades en los últimos años, la decisión de mudarse dependerá menos de las tasas hipotecarias y más de cambios en el estilo de vida, dice Ali es el loboEconomista jefe de Zonda, una empresa de información sobre construcción de viviendas. Las decisiones importantes de la vida, como mudarse por trabajo, tener hijos o divorciarse, pueden llevar a más vendedores a renunciar a sus atractivas tasas de interés en 2025.
¿Alguna región está viendo listados extendidos?
La oferta de vivienda se ha ido recuperando lentamente en los últimos años, aunque algunas zonas se han recuperado más rápidamente que otras.
Por ejemplo, los estados con los niveles más bajos de oferta se concentran en el Medio Oeste y el Noreste y sus alrededores, donde hay menos terreno disponible para la construcción y el efecto de bloqueo de tarifas es más fuerte. Pero en el sur y el oeste, donde prevalece la construcción de viviendas nuevas, la oferta de viviendas se acerca o incluso supera los niveles prepandémicos.
En áreas donde las nuevas construcciones son bajas, la oferta dependerá de si las tasas hipotecarias caen y brindan incentivos suficientes para sacar a los vendedores de la banca. Las tasas inferiores al 6% no son lo suficientemente bajas como para romper por completo el efecto de bloqueo de tasas, pero la flexibilización gradual de los costos de endeudamiento debería al menos ayudar a relajarlo.
Aún así, si las tasas hipotecarias vuelven a caer a mínimos históricos (en el contexto de una crisis económica importante), es probable que los compradores inunden el mercado para competir por un inventario limitado, lo que provocará que los precios de las viviendas vuelvan a subir.
Para mejorar la asequibilidad, lo ideal sería que los precios de la vivienda y las tasas de interés hipotecarias avanzaran hacia el equilibrio al mismo ritmo.
¿Habrá un repunte en las nuevas construcciones?
En el período previo a la crisis financiera de 2007, la construcción de nuevas viviendas estaba creciendoAlcanzó su punto máximo a principios de 2006. Hoy en día, los inicios de construcción de viviendas están aproximadamente un 50% por debajo de los niveles previos a la recesión.
Además, los constructores están dando prioridad a la construcción. Viviendas unifamiliares más grandes y caras y viviendas multifamiliares para satisfacer los cambios demográficos de los compradores y obtener mayores ganancias netas. Este cambio resultó en una reducción en la construcción de viviendas iniciales, es decir, propiedades pequeñas (generalmente de 1,500 pies cuadrados o menos) de bajo costo que ayudan a las familias de bajos ingresos a acceder a la propiedad de vivienda.
“Hemos sido testigos de la muerte de la casa inicial durante la mayor parte de una década”, dijo Brittany WebbDirector de Investigación en el Congreso Nacional de Vivienda. Esto hace que sea especialmente difícil para los compradores de vivienda por primera vez encontrar viviendas asequibles donde quieran vivir.
Durante el año pasado, los constructores de viviendas comenzaron a alejarse lentamente. construcción de casas pequeñas Con un precio bajo. Las casas de nueva construcción cuestan más que las existentes, pero los expertos prevén que la diferencia de precios se reducirá en 2025. Sin embargo, mucho depende de la cadena de suministro, el costo de los materiales y las tasas de interés.
“Las tasas más bajas probablemente resultarán en condiciones crediticias más favorables y menores costos de construcción para los constructores de viviendas, lo que hará que los nuevos proyectos sean más rentables y alentará la construcción adicional de viviendas”, dijo. Odetta esta felizEconomista jefe adjunto de First American Financial Corporation.
¿Cambiará el inventario del mercado inmobiliario en 2025?
Mucha incertidumbre rodea las políticas económicas propuestas por Trump y cuánto afectarán al mercado inmobiliario y a la política monetaria en 2025.
Algunas propuestas de campaña, como flexibilizar las regulaciones sobre el uso de la tierra, pueden estimular el desarrollo y fomentar el inventario de viviendas. Otras propuestas, incluidos recortes de aranceles e impuestos, podrían aumentar la inflación e impedir que la Reserva Federal reduzca aún más las tasas.
Los altos aranceles, especialmente sobre la madera, son una gran preocupación para los constructores, afirmó. Roberto DietzEconomista Jefe de la Asociación Nacional de Constructores de Vivienda. El aumento de los costos de construcción puede obstaculizar la construcción de viviendas y hacer subir el precio de las viviendas recién construidas.
Además, si las tasas de interés son altas, será menos probable que los constructores de viviendas dependan de préstamos de construcción y desarrollo para financiar proyectos, y es menos probable que los propietarios de viviendas existentes pongan a la venta sus casas.
Aún así, muchos expresaron entusiasmo por la propuesta de desregulación de Trump y prometieron vender terrenos federales a desarrolladores para construir viviendas. “Los constructores de viviendas son optimistas sobre la ampliación de la reforma fiscal de 2017 y los esfuerzos para reducir las cargas regulatorias en todos los niveles de gobierno”, afirmó Dietz.
Los gobiernos estatales y locales también necesitan flexibilizar sus leyes de zonificación y uso de la tierra para que sea más fácil y menos costoso construir viviendas. Esto puede llevar mucho tiempo, especialmente en áreas donde los residentes se oponen a un mayor desarrollo.
Cómo afrontar la escasez de vivienda actual
Los compradores potenciales no pueden hacer mucho con respecto al inventario existente o las altas tasas hipotecarias que frenan el ritmo de construcción de viviendas. Pero hay maneras de encontrar una casa dentro de su presupuesto, incluso cuando el inventario es escaso.
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Amplia tu búsqueda de vivienda: El inventario de viviendas varía según el estado y el área metropolitana. Entonces, si está listo para echar raíces en un lugar en particular, vale la pena mantener la mente abierta. Las zonas menos conocidas o los submercados que limitan con los centros urbanos pueden ofrecer una gama más amplia de opciones que se adaptan mejor a su presupuesto y preferencias.
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Considere las reparaciones: Si se siente cómodo con el costo potencial y la duración de las renovaciones, las casas antiguas o las que necesitan reparaciones ofrecen precios de venta más asequibles. También se beneficiará de menos competencia y/o guerras de ofertas que son comunes en las propiedades llave en mano.
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mira de nuevo construcción: Si vive en un área donde hay muchas construcciones nuevas, como en el sur o el oeste, donde hay más terreno disponible para desarrollo y las leyes de zonificación son más amigables, es posible que pueda comprar una casa nueva por un precio similar. a uno usado o menos que eso. Para atraer compradores, muchos constructores ofrecen todo tipo de incentivos, incluidas reducciones de las tasas hipotecarias, precios con descuento o asistencia con los costos de cierre.
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