El año pasado, el camino para reducir las tasas hipotecarias parecía relativamente sencillo: la inflación oficial caería, la Reserva Federal recortaría las tasas de interés y los costos de endeudamiento disminuirían gradualmente hasta 2025.
Pero ahora los expertos del mercado inmobiliario no están tan seguros.
“Las tasas hipotecarias no caerán tanto como esperábamos y la asequibilidad seguirá siendo un desafío”, afirmó Lisa SturtevantEconomista jefe de la firma inmobiliaria Bright MLS.
Las altas tasas hipotecarias no son la única razón por la que ser propietario de una vivienda se ha convertido en un desafío. A medida que las tasas hipotecarias aumentaron en 2022, los precios de las viviendas alcanzaron niveles récord y persistió la escasez de inventario.
Aunque las tasas hipotecarias han caído desde su máximo del 8%, la caída ha sido lenta y gradual. Durante los últimos 12 meses, la tasa hipotecaria fija promedio a 30 años ha fluctuado entre 6,5% y 7,5%. La mayoría de los economistas inmobiliarios esperaban que las tasas hipotecarias cayeran al 6% para fines de 2024 y pasaran al rango del 5% a mediados de 2025. Pero las tasas hipotecarias han vuelto recientemente a alrededor del 7%.
Ahora, los pronósticos muestran que la tasa hipotecaria fija promedio a 30 años rondará el rango medio del 6% durante algún tiempo. Logan MohtahsamEl analista jefe de Housingwire espera que los tipos se mantengan entre el 5,75% y el 7,25% durante el próximo año.
Muchos economistas dicen que las políticas propuestas por el presidente electo Donald Trump, que incluyen recortes de impuestos y amplios aranceles, podrían estimular la demanda, aumentar el déficit y reavivar la inflación. Esto podría llevar a la Reserva Federal a retrasar futuros recortes de tipos, manteniendo los tipos de financiación altos durante más tiempo.
Trump prometió que las tasas hipotecarias volverían a sus mínimos de la era de la pandemia 3% bajo su administraciónPero es poco probable que eso suceda. Las tasas hipotecarias generalmente son tan bajas durante las crisis económicas severas. De hecho, dada la actual fortaleza de la economía, la Reserva Federal proyecta recortes más bajos de las tasas de interés el próximo año.
Aun así, la Reserva Federal no fija directamente las tasas hipotecarias, ni tampoco lo hacen los prestamistas de la Casa Blanca. Las tasas de interés hipotecarias están estrechamente vinculadas al rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años, y los inversores del mercado de bonos aumentan o disminuyen los rendimientos en función de lo que creen que sucederá en el futuro, no de lo que está sucediendo ahora.
“Si bien existe incertidumbre sobre el alcance del impacto inflacionario de las políticas de Trump, las expectativas de inflación más altas conducen a mayores rendimientos de los bonos y tasas hipotecarias”, dijo Beth Ann BovinoEconomista jefe del banco estadounidense.
¿Cuánto pueden cambiar las tasas hipotecarias en un año?
Los tipos hipotecarios fluctúan diariamente, normalmente sólo unos pocos puntos básicos (un punto básico equivale al 0,01%). El mercado hipotecario también es propenso a la volatilidad. En el transcurso de un año, las tasas hipotecarias pueden cambiar mucho o nada.
Históricamente, los mayores cambios en las tasas hipotecarias estuvieron acompañados de shocks económicos (por ejemplo, aumento de la inflación, inicio de recesión, etc.) que hicieron que los rendimientos de los bonos subieran o bajaran significativamente durante un período sostenido.
En 2022, por ejemplo, el aumento de la inflación y las agresivas subidas de tipos de la Reserva Federal hicieron que los tipos hipotecarios aumentaran de alrededor del 3% a más del 7% en un período de 10 meses. Esa es una diferencia del 4% en menos de un año. Compárese con 2024: la diferencia entre el máximo (7,33%) y el mínimo (6,1%) de este año es de poco más del 1%.
Las tasas hipotecarias pueden moverse a un rango igualmente estrecho en 2025, especialmente si el crecimiento económico se mantiene estable y los datos futuros no preocupan a los inversores.
Pero una nueva administración presidencial, un cambio en el panorama geopolítico y la perspectiva de un resurgimiento de la inflación tienen el potencial de mover las tasas hipotecarias en más del 1% en cualquier dirección, dijo Colin Roberston, fundador del sitio del mercado inmobiliario. La verdad sobre las hipotecas.
Por ejemplo, en el peor de los casos, en el que Estados Unidos entre en recesión y la inflación caiga por debajo del objetivo, las tasas hipotecarias podrían llegar al rango del 4%, según Matt Graham Noticias hipotecarias diarias. “En el escenario opuesto, donde la economía es fuerte, la inflación persiste y el déficit nacional aumenta, las tasas hipotecarias podrían llegar al 8% o más”, dijo Graham.
¿Cuál podría ser la subida de los tipos hipotecarios en 2025?
Las tasas hipotecarias aumentarán en 2022 por la misma razón que podría hacer que aumenten el próximo año: la inflación.
La inflación es una medida clave de la salud de la economía e influye en la decisión de la Reserva Federal de ajustar las tasas de interés. También afecta al mercado de bonos, donde se determinan las tasas hipotecarias. La alta inflación reduce la demanda de bonos a largo plazo por parte de los inversores, lo que hace que sus precios caigan y las tasas hipotecarias aumenten.
La propuesta de Trump incluye un acuerdo universal arancel del 20% Sobre todas las importaciones con un arancel potencial del 60% sobre las importaciones procedentes de China. Si se implementaran, estas tarifas serían inflacionarias, ya que las empresas podrían trasladar esos costos a los consumidores y aumentar los precios. Los recortes de impuestos también pueden reducir los ingresos y aumentar el déficit nacional, lo que hace que aumenten los rendimientos de los bonos a largo plazo.
La Reserva Federal tiene una tasa objetivo de inflación anual del 2%. Si la tasa de inflación oficial es mucho más alta que en 2025, es menos probable que el banco central recorte las tasas de interés, lo que podría ejercer presión al alza sobre las tasas hipotecarias.
“En el nivel más básico, las tasas siempre se verán afectadas por el estado de la economía y la inflación”, dijo Graham.
¿Podrían caer las tasas hipotecarias en 2025?
Todavía es posible reducir las tasas hipotecarias el próximo año, pero primero se deben cumplir algunas condiciones.
Suponiendo que las políticas de Trump no aumenten la inflación en 2025, se necesitarían condiciones económicas significativamente más débiles (incluido un mercado laboral en contracción) y tasas más bajas para abrir la puerta a menores rendimientos de los bonos del Tesoro a 10 años.
“Si la tasa de desempleo aumenta o la contratación disminuye significativamente, el costo de los préstamos, incluidas las tasas hipotecarias, podría caer”, dice Sturtevant. La Reserva Federal suele responder a las crisis económicas bajando las tasas de interés, y los bancos y prestamistas suelen bajar las tasas a los consumidores en préstamos a largo plazo menos costosos, incluidas las hipotecas.
En ese caso, las tasas hipotecarias fijas a 30 años podrían caer por debajo del 6%, dijo Mohtashami. Pero es poco probable que las tasas hipotecarias bajen mucho más que eso a menos que nuevas políticas económicas den como resultado reducciones significativas de la deuda pública.
¿Qué más está impactando el mercado inmobiliario en 2025?
Incluso si las tasas hipotecarias promedio caen un 1% en 2025, eso no hará que la compra de una vivienda sea asequible para la mayoría de los estadounidenses, especialmente para las familias de ingresos bajos y moderados.
Desde 2020, los precios de la vivienda han aumentado más del 40%. Y aunque el crecimiento de los precios de las viviendas se ha desacelerado desde entonces, sigue aumentando 5,1% anualmente. Se espera que los precios aumenten poco menos del 2% en 2025 Selma HeppEconomista jefe de Core Logic.
Una de las razones por las que los precios de las viviendas son tan altos es porque el mercado inmobiliario es pequeño. Entre uno y cuatro millones de casas. En los últimos años, la construcción de viviendas nuevas se ha desacelerado debido al aumento de los costos de construcción y a regulaciones de zonificación más estrictas. Cuando la demanda de viviendas supera la oferta, los precios suben.
Esto también se aplica a los listados de viviendas existentes. Dado que la mayoría de los propietarios actuales tienen tasas de interés inferiores al 5%, están menos dispuestos a vender porque eso significa comprar una casa nueva a una tasa más alta. Tanto el “efecto de bloqueo de tasas” como la falta de construcción de nuevas viviendas han congelado efectivamente el mercado inmobiliario.
Aunque los expertos esperan que el inventario de viviendas mejore en 2025, serán necesarios varios años para perder terreno.
¿Debería esperar para comprar una casa en 2025?
Si usted es uno de los millones de propietarios de viviendas que esperan que bajen las tasas, sepa que los problemas macroeconómicos que afectan al mercado inmobiliario actual están fuera de su control. Sólo usted puede determinar si está preparado financieramente para comprar una casa y gestionar todos sus costos.
“En 2025 no me centraré en los tipos hipotecarios”, afirmó Jeb SmithAgente de bienes raíces con licencia y miembro de la Junta de Revisión de Expertos de CNET Money. Smith recomienda priorizar cosas que pueden reducir la tasa de su hipoteca personal, como ahorrar para un pago inicial mayor y mejorar su puntaje crediticio.
En lugar de intentar cronometrar el mercado inmobiliario, Smith dice que se concentre en factores que realmente pueda controlar.
