Durante décadas, el progreso hacia la solución de la crisis inmobiliaria de Nueva York se ha estancado en medio de la competencia entre dos visiones dominantes: una que haría que la ciudad se construyera continuamente como si fuera Hong Kong, y otra que privilegiaría, en algunos casos, partes de escala íntima de la ciudad. La ciudad simboliza las encantadoras tradiciones del urbanismo europeo y en otras partes más alejadas del centro, las tradiciones de Levittown. Las soluciones binarias casi siempre representan una trampa, pero el mes pasado la ciudad dio un paso histórico hacia la salida. Después de 175 reuniones de la junta comunitaria y dos audiencias públicas, cada una de las cuales duró casi 15 horas, el Concejo Municipal aprobó la mayoría Amplios cambios de uso del suelo en más de 60 años.

El Resolución de zonificación de 1961 cambió radicalmente los contornos de la ciudad en las formas descritas en un análisis académico como expresión de “un desprecio por la forma construida existente”. En su forma más básica, las regulaciones notoriamente laberínticas priorizaron los edificios de oficinas de gran altura sobre el desarrollo residencial a medida que la población de la ciudad disminuía. Las nuevas reglas, resumidas como “Ciudad del Sí a las Oportunidades de Vivienda”, revierten oscuras restricciones que durante mucho tiempo han sofocado la oferta de viviendas en un momento de enorme demanda, y han pasado desapercibidas en gran medida para los neoyorquinos, la gran mayoría de los cuales esta no profundiza en los rincones más extraños de la planificación y la política.

La Ciudad del Sí no quiere poner fin decisivamente a la crisis inmobiliaria de la ciudad, que según los responsables políticos requeriría 500.000 unidades de vivienda adicionales. Pero representa un nuevo enfoque importante que desvía el enfoque del paradigma actual, donde la respuesta consistente y persistentemente parece ser construir torres de vidrio en vecindarios densamente poblados de Manhattan, el norte de Brooklyn o en la costa de Queens. son “asequibles”, término que tiene múltiples interpretaciones. Una y otra vez, este modelo se topa con una fuerte oposición de la comunidad, como fue el caso de los proyectos propuestos frente y alrededor del Jardín Botánico de Brooklyn. gowanus – esto se prolonga durante años y montañas de disputas legales.

El principio rector de Ciudad del Sí es distribuir la responsabilidad de la creación de viviendas de manera más equitativa, extendiéndola esencialmente a todos los vecindarios de la ciudad. Digamos que es propietario de una vivienda y tiene un jardín infrautilizado. Bajo ciertas condiciones, ahora puedes construir o transformar un edificio con una superficie de hasta 800 metros cuadrados para alquilarlo a largo plazo (el uso de Airbnb no está aprobado) o para entregárselo generosamente a tus padres ancianos. Pero el quid del plan reside en su énfasis en estructuras modestas de cinco o seis pisos, en lugar de 30.

Esto apunta a abordar lo que los planificadores urbanos llaman “el punto medio faltante”, la brecha en un estilo de vivienda particular que las ciudades de todo el país ahora están tratando de llenar. Los cambios de zonificación no dictan dónde ni cuántas viviendas deben construirse; Abren (o cierran) posibilidades. En este caso desbloquean un Catálogo de oportunidades para facilitar el desarrollo; Convertir edificios de oficinas en edificios residenciales en toda la ciudad, algo que se propuso durante mucho tiempo como una forma de crear viviendas, ahora es mucho más fácil.

El departamento de planificación de la ciudad calcula que Ciudad del Sí creará más viviendas accesibles para personas de bajos ingresos durante los próximos 15 años que cualquiera de los otros programas de vivienda inclusiva de la ciudad desde su creación a mediados de los años 1980. El plan incentiva aún más el desarrollo de todo tipo de viviendas al relajar (y en algunos lugares incluso eliminar) el costoso requisito de proporcionar una cierta cantidad de espacios de estacionamiento para los nuevos complejos de departamentos. Es un requisito del que los urbanistas y los opositores comunes a los automóviles se han quejado durante décadas.

En total, se espera que Ciudad del Sí produzca 80.000 nuevas viviendas, lo que puede parecer poco impresionante dada la demanda. Pero eso son muchas, muchas más casas de las que han producido los cambios anteriores a las regulaciones de zonificación. Este objetivo se logrará en parte con la ayuda de un Nuevos incentivos fiscales patrocinados por el gobierno. y una inyección de $5 mil millones de dólares adicionales en fondos municipales y estatales, por lo que la presidenta del Concejo Municipal, Adrienne Adams, ha luchado vigorosamente.

“Ciudad del Sí ha destacado lo que pueden lograr las iniciativas lideradas por la comunidad”, dijo Annemarie Gray, quien anteriormente trabajó en la política de planificación y vivienda de la ciudad bajo las administraciones de Blasio y Adams y ahora se desempeña como directora ejecutiva de Open New York, una organización sin fines de lucro. , que apoya la ampliación del espacio habitable. Pero creen que lo que se necesita en el futuro es una acción agresiva a nivel de la oficina del gobernador y de la legislatura estatal. Parte de esto requeriría cambiar ciertas regulaciones de zonificación fuera de la ciudad, particularmente cerca de las líneas de trenes de cercanías, para dar cabida a edificios residenciales.

A pesar de la evidente necesidad, los recientes esfuerzos por aumentar la densidad de viviendas en los suburbios de Nueva York han fracasado. El representante Robert Carroll, que representa a Park Slope y otros vecindarios vecinos de Brooklyn, me dijo que “en los últimos dos años, no hemos logrado convencer a ningún distrito suburbano para que construya más viviendas”.

Recientemente, el Sr. Carroll se puso del lado del “medio faltante” para una propiedad en Windsor Terrace en su distrito, donde se encuentra Arrow Linen and Uniform Supply Company desde 1947. El propietario de toda la vida quiere trabajar con un desarrollador para convertirlo en un complejo de apartamentos de 13 pisos, un plan que se ideó mucho antes de que aprobara la Ciudad del Sí. El Sr. Carroll y muchos miembros de la comunidad están presionando por algo más cercano a siete o nueve pisos y ofreciendo más unidades de vivienda asequibles que las propuestas.

en uno Artículo en City Limits el año pasadoZellnor Myrie, un senador estatal que desde entonces anunció su candidatura a la alcaldía, escribió que entre 2010 y 2020, partes de su distrito, que incluye vecindarios de bajos ingresos en el centro de Brooklyn, agregaron 7.400 nuevas unidades de vivienda, mientras que Windsor Terrace hizo lo mismo. la cifra era 268. En seis de esos años, escribió, el vecindario sufrió una pérdida neta de viviendas.

Lo sorprendente del debate, por controvertido que sea, es la forma que ha adoptado y que ese mensaje realmente ha resonado. “El impulso para construir viviendas en vecindarios que aún no las tienen es muy fuerte”, me dijo Shahana Hanif, la concejal de Windsor Terrace que ahora tiene más voz en el destino del proyecto. Muchos residentes del vecindario, que alberga muchas viviendas unifamiliares propiedad de gentrificadores, abogan por un desarrollo compuesto exclusivamente de viviendas asequibles. La tensión no era entre los que lo quieren todo y los que no quieren nada.

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